CONSIDERACIONES PRÁCTICAS SOBRE ALGUNOS ASPECTOS DE LA RECIENTE REFORMA CATASTRAL

Salvador Torres Escámez, Notario de Arganda del Rey (Madrid)

            La nueva regulación de los aspectos catastrales de escrituras e inscripciones, altera de un día para otro -una vez más sin la prudente "vacatio"- el funcionamiento cotidiano de nuestra práctica, introduciendo, entre otras cosas, una obligación de aportar a la escritura la certificación catastral descriptiva y gráfica (en adelante c.d.g.) y un procedimiento que podríamos llamar de contraste sobre su concordancia con la realidad física y con la descripción registral.

            Como es lógico, el reciente texto legal abre una serie de dudas, de las que son una buena muestra las diferentes aportaciones que se han venido produciendo en este foro, siempre tan útil de NyR.

            Con la finalidad de contribuir, aunque sea mínimamente, a esclarecerlas aporto estas líneas, que con mucho gusto someto a otras opiniones.

            La idea base que las informa es la de que las nuevas obligaciones que se imponen en este ámbito deberían ser de una interpretación restrictiva.

            En primer lugar, porque la verdadera finalidad de la ley (repito, en este terreno catastral) es que los notarios le hagan gratis al Gobierno el trabajo que deberían hacer los funcionarios del Catastro, además de machacar un poco más a este cuerpo, ya bastante vapuleado en diferentes aspectos, que no son de este lugar ni de este momento. No obstante, en orden a una correcta hermenéutica, recordemos que el objeto de la Ley, según su Exposición de Motivos, es reducir "las cargas administrativas que soportan los ciudadanos" y "mejorar, tras la intervención notarial, la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria".

            Y en segundo lugar porque, a través de una técnica legislativa bastante defectuosa, sin modificar la normativa notarial ni la registral, introduce una serie de actuaciones que, a mi juicio, son de dudosa relación con la función notarial, que es, recordémoslo por si a alguien se le ha olvidado, dar fe de los contratos y demás actos extrajudiciales, asesorando a los ciudadanos sobre los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquellos se proponen alcanzar. Pienso que utilizar la función notarial para suministrar datos a la policía o actualizar el Catastro acabará desnaturalizándola.

            Por todo ello, en mi opinión, deben quedar excluidos de la nueva obligación de aportar certificación descriptiva y gráfica de la finca los siguientes casos:

            1) Cuando la escritura contenga un acto o negocio jurídico que no tenga acceso al Catastro, como pueden ser las hipotecas, novaciones, subrogaciones y, en general, las que se refieren a las garantías inmobiliarias.

            El obstáculo para esta postura podría ser la nueva redacción del art. 3,2 de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante, L.C.I.): "la certificación catastral descriptiva y gráfica...se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de general una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley".

            Haciendo un importante esfuerzo interpretativo para superar la confusa redacción gramatical (ojo, sobre todo, a la coma que precede al "así como", que es única hasta el final del párrafo), habrá que concluir que esta unión de la c.d.g. a la escritura deberá producirse en los actos o negocios jurídicos que tienen acceso:

            a) Al Catastro Inmobiliario

            y b) Al Registro de la Propiedad cuando se prevé por ley, que en la práctica se concretan sobre todo en las inmatriculaciones de fincas o de sus excesos de cabida (art. 298 R.H.).

            No se contrargumente con el art. 38 L.C.I. -como he visto hacer a algún comentarista- que alude a los "documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales", porque se refiere claramente a la referencia catastral y no a la c.d.g.

            2) Cuando la escritura, cualquiera que sea el acto o negocio que contiene, tiene como objeto un elemento individual en propiedad horizontal.

            Parece bastante claro, no sólo porque el art. 18,2 alude a la "configuración o superficie de la parcela", sino también porque la nueva configuración de un elemento supondría la alteración del titulo constitutivo de la propiedad horizontal, lo cual queda fuera del ámbito de actuación del propietario individual.

            3) Cuando se trata de un acto o negocio que afecta a una participación indivisa de la parcela o a un derecho real sobre la misma.

            La aplicación de los principios generales sobre disposición de bienes en esta situación lleva a considerar que no es posible modificar el régimen  de una finca sin el consentimiento de todos los posibles afectados. No cabe pensar en el procedimiento de recabar el consentimiento expreso de los titulares del art. 18,2,c, porque éste se refiere exclusivamente a los colindantes. Este procedimiento, dicho sea incidentalmente, me parece bastante poco realista.

            Por todo ello, a mi juicio, la necesidad de c.d.g. y subsiguiente procedimiento de aseveración de concordancia con la realidad o de subsanación de discrepancias sólo son aplicables a los actos o negocios que tengan acceso al catastro, se refieran a una parcela de terreno y contengan la intervención de quienes puedan realizar sobre la finca un acto de riguroso dominio.

            Finalmente, me parece interesante contemplar los casos -que se supone excepcionales- en que, pese a darse todos los requisitos referidos en el párrafo anterior, no es posible por cualquier circunstancia obtener la c.d.g.. En estos casos debemos preguntarnos si se puede o no otorgar la escritura.

            Creo que la interpretación restrictiva que antes he propugnado y el hecho de haber dejado intocado el art. 43 L.C.I., que acepta la autorización incluso sin referencia catastral, permiten sostener la opinión de que es posible la escritura, recogiendo la manifestación del compareciente sobre la causa de la imposibilidad y haciendo la oportuna advertencia.

            Salvador Torres Escámez, notario de Arganda del Rey (Madrid).

 Visita nº desde el 29 de marzo de 2011.