LA VENTA EXTRAJUDICIAL: LA TERCERA SUBASTA.

Enrique Rojas Martínez de Marmol, Notario de Las Palmas de Gran Canaria

El articulo 236g.6. del Reglamento Hipotecario establece que si se hubieran celebrado la primera y la segunda subasta sin que se hubieren presentado posturas admisibles (que es lo que suele ocurrir), se celebrará una tercera subasta SIN SUJECION A TIPO. 

Es decir, la entidad acreedora podrá quedarse el inmueble hipotecado por 1€ y además, seguiría subsistente la deuda, respondiendo el deudor con el resto de su bienes, presentes y futuros (art 1.911 del CC).

Esta posibilidad, ha quedado en parte mermada por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que en su Artículo 12 establece una única subasta en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor.

¿Pero qué vamos a hacer en los supuestos que no se trate de la vivienda habitual?

Algunos compañeros señalan que tenemos que ajustarnos a la legalidad vigente, y que por lo tanto habrá que aplicar el articulo 236g.6 del Reglamento Hipotecario citado.

Yo, a mi juicio, entiendo que no podemos hacer caso omiso a la evolución de la normativa en materia de ejecución hipotecaria, y que hay argumentos para aplicar analógicamente, no ya el Artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil modificado por el RD Ley 8/2011 de 1 de julio, que dice: “Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación”, sino la DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA de la citada L.E.C.,  introducida por la ley 37/2011 de 10 de octubre y que modifica “encubiertamente” el art 671 al señalar: ”En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.”

Intentaré hacer una lista de argumentos a favor de la aplicación analógica de la DA6:

.-La Constitución reconoce el derecho de todas las personas a obtener la tutela EFECTIVA, dentro de un proceso con todas las garantías señalando el Artículo 24 que, en ningún caso, podrá producirse indefensión.

.-Artículo 3 del Código Civil. Las normas se interpretarán…, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas. Y así la exposición de motivos del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos dice que España atraviesa una profunda crisis económica desde hace cuatro años, durante los cuales se ha adoptado medidas encaminadas a la protección del deudor hipotecario. Además la Disposición final tercera Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo que prevé que el Gobierno, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, aprobará las normas reglamentarias precisas con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial (¿simplificar y actualizar?). Y no hay que olvidar la evolución que ha tenido el procedimiento de ejecución hipotecaria judicial, ya que el derogado artículo 131.12 de la Ley Hipotecaria preveía igualmente la celebración de la tercera subasta sin sujeción a tipo, y fue derogado por la LEC del 2000 que aplica el citado artículo 671. Por lo que habría que entender que la falta de modificación del articulo 236.g.6 del RH es un olvido del legislador

.-Artículo 1859 del Código Civil que  establece que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en hipoteca, que es lo que ocurriría si se lo queda por 1 €.

.-Que se trata de una VENTA extrajudicial, por lo que el precio es un elemento esencial y no puede ser irrisorio, señalando Artículo 1449 CC; que el señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes..

En fin, creo que la imagen del notariado quedaría en entredicho, si las entidades de crédito acudieran subrepticiamente a la venta extrajudicial ante notario para conseguir un resultado que no podrían obtener en el procedimiento ejecutivo judicial. La venta extrajudicial debe ser un procedimiento que agilice la ejecución hipotecaria, reduciendo costes tanto al deudor como al acreedor, pero con las mismas garantías que el procedimiento judicial.