rEFORMA catastral POR LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE

José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Armilla (Granada). 

         El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TR), ha sido reformado recientemente por la disposición final 18 de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible. Como dice el artículo 3 del Código civil, la interpretación de la nueva normativa debe hacerse “atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad” que, según el preámbulo de la citada ley 2/2011, es la de mejorar la coordinación con el Registro de la Propiedad; agilizar tramitaciones; reducir cargas administrativas a los ciudadanos mediante la colaboración de notarios y registradores; y mejorar, tras la intervención notarial, la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria.

            Las principales novedades introducidas por la reforma son:

            1ª.- Incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica a los documentos públicos.

            2ª.- Presunción de veracidad de los datos catastrales.

            3ª.- Nuevos procedimientos para subsanación de discrepancias.   

            1ª.- Certificación catastral descriptiva y gráfica.

             Se generaliza la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica a los documentos notariales (art.3.2 TR), lo que les va a añadir un plus de seguridad jurídica en beneficio de los titulares actuales y futuros adquirentes de derechos sobre inmuebles, que podrá contar en su título con el plano que les permita localizar y ver gráficamente su finca.

            Al tener que unirla a los documentos susceptibles de generar una incorporación no solo al Catastro, sino también al Registro de la Propiedad y al disponer el artículo 170 del Reglamento Notarial que “tratándose de inmuebles se incluirá la certificación catastral descriptiva y gráfica”, prácticamente todos los documentos notariales que contengan descripción de inmuebles y sean susceptibles de inscripción registral deberán incorporar dicha certificación.

            Se exceptúan los documentos relativos a cancelaciones de derechos reales de garantía, ya que en ellos no es preciso hacer constar la referencia catastral, según el artículo 39 del TR; además, el documento lo otorga una persona ajena a la titularidad de la finca, y su objeto no es propiamente “la finca”, sino la constatación de la extinción del derecho real de hipoteca sobre la misma. Por argumentos análogos, al último señalado, entiendo que tampoco es necesario incorporar la certificación descriptiva a las novaciones de préstamos hipotecarios que afectan sólo a circunstancias del préstamo (interés, plazo, carencia, etc.) y no a la finca, ni al derecho real de hipoteca (sin alteración de la responsabilidad hipotecaria).

            Si no se puede obtener el certificado catastral descriptivo y gráfico (por ser infructuosa su búsqueda, por inconsistencia del sistema operativo, por no existir base gráfica o cualquier otro motivo, la falta de dicho certificado) la ausencia de dicho certificado no impedirá el otorgamiento de la escritura, pues el propio TR prevé que la falta de aportación de la “Referencia Catastral” (art. 44.2 b), no impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia y, si se alegase que el citado precepto no es de aplicación porque la obligación de hacer constar la referencia catastral es distinta de la de incorporar el certificado, habrá que recordar que como señaló la STS 28-05-2008, de anulación parcial del Reglamento Notarial: “para denegar la autorización notarial tiene que haber una norma con rango de ley que así lo diga expresamente” y el artículo 3.2 TR no lo dice.

            2ª.- Presunción de veracidad de los datos catastrales.

           “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” (artículo 3.3. TR)

             La novedad estriba en que, antes de la reforma, la presunción de veracidad lo era “a los solo efectos catastrales” y, ahora, esta frase se ha suprimido, por lo que ha de entenderse que la presunción legal de la certeza de los datos catastrales, actualmente, vincula a todos. De esta forma, el titular catastral que cumpla con su obligación de colaborar con el Catastro Inmobiliario, suministrándole cuantos datos, informes o antecedentes resulten precisos para su gestión, puede aprovechar la presunción legal, según resulta del artículo 10.2 del TR.

            La presunción de que son ciertas las características físicas de los inmuebles -tales como la localización, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento y demás, que no requieran de unos especiales requisitos legales para hacerlos constar en escritura pública ni en el Registro de la Propiedad- permitirá al notario reflejarlas en el documento, en base a la certificación catastral descriptiva y gráfica, consiguiendo con ello un paso más en el logro de la finalidad de la norma: conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria. Otros datos en cambio, como la existencia de edificaciones, que deberán cumplir los requisitos legalmente previstos para la correspondiente declaración de obra nueva.

            Por supuesto se trata de una presunción legal “iuris tantum”, esto es, que permite prueba en contrario, pero imponiéndole esa carga a quien pretenda desvirtuarla.

            Contra esa presunción legal sólo prevalecen los pronunciamientos “jurídicos” del Registro de la Propiedad, lo cual es totalmente lógico, pues entre los datos amparados por la presunción de certeza se encuentran el “titular catastral y su derecho”, y estos datos no pueden, en caso de discrepancias, prevalecer sobre el titular registral y su derecho inscrito salvo -y, en este caso, la salvedad es “sólo a efectos catastrales”- que la fecha del título por el que se incorpora al Catastro el nuevo titular, sea posterior a la del título inscrito en el Registro (artículo 9.5 TR).

             3ª.- Subsanación de discrepancias.

           La regula el nuevo artículo 18.2 del Texto Refundido. Con esta nueva disposición se trata de hacer constar la configuración (partes que componen la finca y le dan su forma geométrica) y/o la superficie reales, bien para incorporar al documento notarial la realidad física de la finca, si es la ya reflejada en el Catastro o, bien para rectificar, con la intervención notarial, los datos del Catastro cuando éste no refleja la realidad, todo ello con la finalidad de “conciliar la base de datos catastrales y la realidad física inmobiliaria” (preámbulo Ley 2/2011).

            Para el inicio de una u otra actuación notarial, parte la Ley de una declaración que deben hacer los “otorgantes” a requerimiento del notario: si la descripción del inmueble que contiene la certificación catastral se corresponde o no con la realidad física del inmueble, en el momento del otorgamiento del documento público.

            Estarán legitimados para iniciar el procedimiento de subsanación, el propietario y los titulares de derechos reales, que son los que tienen facultad de deslindar su propiedad (artículo 384 Código civil). En caso de copropietarios, todos ellos deberán hacer la manifestación de subsanación, pues a todos ellos les afecta. En caso de existir, los titulares de derechos reales sobre el inmueble deben prestar su consentimiento, pues se esta modificando el objeto de su derecho. Si el inmueble es ganancial, se puede concluir que se aplicarán los criterios establecidos en los artículos 93 y 94 del RH.

            Coincidencia de la descripción catastral con la realidad física de la parcela.

            Si los otorgantes manifiestan que la descripción catastral es la que corresponde a su finca, el notario debe describir el inmueble en el documento público de acuerdo con la certificación, consignando también los datos del título previo, si existiera, y, en los documentos posteriores, sólo será preciso consignar la descripción actualizada. Evidentemente se trata de subsanar cuantitativamente la superficie de la finca que figuraba erróneamente en el título, no cabe, a través de esta vía de subsanación, incorporar a la finca superficies adquiridas por otros títulos distintos al que se subsana.

            Esta novedad en realidad ya la recogía el artículo 171 del Reglamento Notarial, precepto que fue impugnado por el Colegio de los Registradores de la Propiedad y anulado por la STS (sala de lo Contencioso) de fecha 20-05-2.008 bajo el argumento de que suponía “una actuación notarial, que más allá de la simple descripción del inmueble, supone plasmar bajo la fe pública una rectificación propia del ámbito registral, anticipando la misma, incide en la aplicación de tal normativa como consecuencia de la preexistencia de esa rectificación notarial, que no puede resultar afectada por una norma de carácter reglamentario”. Ahora, ya no es una norma de carácter reglamentario, sino una norma con rango de Ley la que posibilita o, más bien, impone al notario, el hacer constar en el documento público la subsanación de discrepancias, a requerimiento de los otorgantes, sin perjuicio de las funciones calificadoras del registrador, que más adelante veremos.

            Se ha criticado el nuevo procedimiento por “inseguro”, porque parte de una simple manifestación del o los otorgantes y porque se basa en los datos catastrales que no serían totalmente fiables. Sin embargo, a su favor puede alegarse que las descripciones de las fincas que actualmente se inmatriculan en el Registro de la Propiedad parten necesariamente de la coincidencia plena con la descripción catastral (art. 298.1 RH); que las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, se inmatricularon con descripciones meramente literarias, sin base gráfica, y sin mediciones periciales; que la incorporación de los datos catastrales de las fincas están sometidos a un proceso de verificación y comprobación con unos medios técnicos inexistentes hace poco tiempo y, finalmente, que al otorgante lo que le interesa es tener su finca ajustada a la realidad, no sólo por motivos jurídicos sino también tributarios. Por todo ello, creo que acierta el legislador al aprovechar la base de datos catastral y la manifestación de los otorgantes ante notario, procedimiento simple y poco costoso, para poder llegar a conseguir algún día la coordinación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria.

            Discrepancia entre la descripción catastral y la realidad física de la parcela.

            En este caso se trata de rectificar el catastro (y en su caso el título) con la intervención notarial, y para ello el Notario seguirá el procedimiento que señala el apartado c) del artículo. 18.2 (TR).

            Se posibilita, a instancia del otorgante y a criterio del notario, una alternativa más simplificada y menos costosa (si se estima oportuna por la entidad de la modificación) que la actual acta de presencia y notoriedad prevista en los artículos 53, 10 de la ley 13/1.996 y 203 de la LH. Para dicha rectificación, sin perjuicio de cualquier otro medio de prueba que el notario juzgue conveniente, se acompañará un plano de la finca, representado sobre la cartografía catastral, y será necesario el consentimiento expreso de los colindantes. Precisamente esta última exigencia es lo que seguramente va a hacer fracasar a menudo el procedimiento, sobre todo respecto a las fincas rústicas, por la dificultad de localizar a los colindantes y, si se los localiza, la dificultad de que comparezcan, por el recelo a firmar cualquier documento, sin olvidar las no siempre buenas relación de vecindad. En definitiva que habrá que recurrir en muchas ocasiones, al acta de presencia y notoriedad, que prevé la no presencia de los colindantes mediante la notificación y publicaciones, con el retraso y el encarecimiento consiguientes.

            Si, no obstante las dificultades, el procedimiento prospera y el notario juzga acreditada la discrepancia, recogerá la descripción rectificada de la finca, informará a la DGC para que la valide y, en su caso, incorporará al instrumento público la nueva certificación catastral descriptiva y grafica. Y si el procedimiento resulta infructuoso y el notario no estima acredita la discrepancia, dejará constancia de ello en el documento e informará a la DGC, quien incoara el procedimiento oportuno.

             Puede ocurrir y, de hecho será muy frecuente, que los otorgantes manifiesten que no pueden precisar si la descripción catastral es o no correcta. No se trata de un procedimiento obligatorio, pues como dice la Ley (18.2) “Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse….”. Si no se obtiene la manifestación de que los datos catastrales son o no correctos, obviamente no se podrá proceder a la rectificación, y el notario informará a los otorgantes de los medios legales y obligaciones existentes para proceder –en su caso- a la subsanación.

            Eficacia de la subsanación de discrepancias ante el Registro de la propiedad. 

           A partir de la entrada en vigor del artículo 53 de la ley 13/1996, de 30 diciembre, la descripción de las fincas, que por primera vez accedan al Registro de la Propiedad, tienen que coincidir totalmente con la descripción catastral y, la rectificación de la cabida o linderos fijos de las fincas que ya estuviesen inscritas, podría realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica.

            Esa ley actualizaba una vieja aspiración legislativa de coordinación Registro de la Propiedad y Bases de Datos Catastrales, que por entonces de antojaba difícil dada las deficiencias que existían en el sistema de incorporación de datos al Catastro.

            Hoy, quince años después, y gracias fundamentalmente a los avances tecnológicos experimentados en los últimos tiempos, podemos afirmar que la base de datos del Catastro Inmobiliario, sobre todo en lo que se refiere a los datos físicos de las fincas, es una fuente de información más fiable que la contenida en las inscripciones registrales, que conservan descripciones de fincas inalteradas desde tiempos muy pasados, debido a la frecuente oposición registral a rectificar datos, por considerar insuficientes las pruebas aportadas y reclamar otras, en ocasiones desproporcionadas, de imposible práctica o muy costosas. Con la intervención notarial introducida por la reciente reforma del TR, poco a poco, se irá consiguiendo la conciliación entre la base de datos catastral y el contenido de los documentos públicos en cuanto a la descripción de los inmuebles.

            El Registro de la Propiedad, como registro de derechos sobre inmuebles, también tiene que ir hacía dicha conciliación respecto a las fincas ya inscritas y por ello, la nueva regulación legal, impone a los registradores la obligación de “incorporar” la descripción de la configuración y superficie del inmueble, actualizada, al asiento de la finca, sin perjuicio de sus funciones en el ejercicio de sus competencias. En este punto hay que recordar que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, prevé la posibilidad de inmatricular excesos de cabida y rectificar el Registro, en base a la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque siempre que el registrador “no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca”, lo cual es lógico, pues, como vimos, la presunción de veracidad de los datos catastrales admite prueba en contrario. Pero el registrador tendrá que motivar su calificación negativa, pues a él corresponde la carga de la prueba y, sin perjuicio de incorporar al asiento de la finca, la descripción de la configuración y superficie del inmueble ya actualizada -puesto que en los documentos notariales posteriores ya sólo hay que reflejar esta descripción actualizada (18.2.b)-, deberá comunicar su decisión a la DGC para que, tras examinar la motivación expuesta por el registrador, emita un informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad, e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno.

            Si el registrador no tiene dudas de la identidad de la finca y juzga acreditada la rectificación que reflejan el documento notarial y la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada, conforme al 298.3 del RH, procederá a la rectificación registral de la descripción de la finca. En este caso, al existir ya identidad entre lo reflejado en el Catastro y en el Registro, se tomará como base la nueva descripción física y gráfica para el futuro y se habrá producido la conciliación entre Registro, Catastro, título y realidad física inmobiliaria.      

            La nueva regulación, que parte en definitiva de dar una gran trascendencia a las manifestaciones de los otorgantes hechas ante notario y de la presunción de veracidad de los datos incorporados al Catastro, es un nuevo paso para alcanzar la tan deseable coordinación. Aunque se puedan producir abusos ocasionales del sistema, no deben servir de excusa para hacer "ineficaz” una reforma legislativa que, sin duda, va a suponer una mejora de la calidad de los documentos públicos notariales y de las inscripciones registrales y, en definitiva, un avance en la seguridad jurídica.

Nota.- Un trabajo algo más extenso, con incorporación de modelos y obligaciones formales, se encuentra publicado en el Boletín Informativo Notarial de Andalucía del mes de marzo/2011.

 Visita nº desde el 3 de octubre de 2012.