LEY DE PROTECCIÓN DE LOS  DEUDORES HIPOTECARIOS.

APUNTES PRÁCTICOS PARA LA OFICINA NOTARIAL.

 Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

MODIFICACIONES QUE AFECTAN A TODAS LAS ESCRITURAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS:

1. Tipo de subasta mínimo.

    Tanto el artículo 682 de la LEC para el procedimiento judicial como el artículo 129 de la LH para el procedimiento extrajudicial establecen que el tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

2. Causa de vencimiento anticipado por falta de pago.

     Artículo 693.2 de la LEC exige, para reclamar, bien la parte de capital o de intereses impagados, bien la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses, que se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución.

3. Expresión manuscrita del prestatario.

Requisitos:

 1. un prestatario, persona física

 2. que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

 3. que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza ¿Qué significa eso? (que si el interés de salida es 5 y se pacta un suelo de 3, si el techo es mayor de 7, se cumpliría el supuesto de hecho)

b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, ¿Cómo sabremos si hay o no instrumentos de cobertura? Como no son objeto de intervención notarial, la prudencia aconseja recoger la manifestación de la parte prestataria de que no hay instrumentos de cobertura, tal como así:

“A los efectos del artículo 6 de la ley 1/2013 de 14 de mayo, manifiesta la parte prestataria que la presente operación no lleva asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés”

c) que se concedan en una o varias divisas.

En que consiste la expresión manuscrita:

Que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

Forma:

a) En la matriz, tras la firma. Parece que va en contra del reglamento notarial que alguien escriba en la matriz, y que atenta más contra la dignidad del notariado.

b) En un documento aparte, donde el prestatario escriba de su puño y letra:

“Yo, nombre y apellidos, he sido adecuadamente advertido por el notario de los posibles riesgos derivados del contrato”. Y esa declaración deberá estar firmada por el prestatario y deberá incorporarse a la escritura, por así exigirlo el art. 6.

Si fueran varios los prestatarios, tendría que hacer cada uno una expresión manuscrita.

4. Imposibilidad de exigencia de nuevas garantías por depreciación bien.

Se ha derogado el párrafo tercero del artículo 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que permitía que, en caso de depreciación del bien hipotecado por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera pudiera exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor optara por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que excediera del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

La nota del Consejo General del Notariado dice que la cláusula de las minutas que recoja dicha posibilidad debe ser eliminada por las entidades financieras. Tengo dudas de que su supresión suponga su prohibición.

MODIFICACIONES QUE AFECTAN A TODAS LAS ESCRITURAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA HABITUAL:

1.- Carácter de vivienda habitual.

El apartado 3 del artículo 21 de la Ley hipotecaria exige que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.»

Destacar que el artículo 129 de la LH señala que la estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Por tanto también habrá que recoger también ese carácter en el pacto de venta extrajudicial.

2. Limitación intereses de demora.

El tercer párrafo del artículo 114 de la LH

Requisitos:

Préstamos o créditos:

1º para la adquisición de vivienda habitual,

2º garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda.

Límites:

1º no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

2º sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

3º dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Señalar que el interés de demora a efectos de responsabilidad, si podrá superar ese límite, ya que el interés legal puede variar. Otra cosa es que a efectos obligacionales no pueda superar dicho límite.

En cuanto al interés ordinario, la interpretación sistemática lleva a la conclusión de que tampoco podrá superar el límite del triple del interés legal del dinero.

3. Limitación a las costas.

El apartado 1 bis al artículo 575 de la LEC en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.

Por tanto parece que las costas en la responsabilidad hipotecaria, pueden superar ese porcentaje, porque todavía no se conoce el montante de la cantidad que se va a reclamar en su día en la demanda. Pero es aconsejable hacer constar esta limitación en la responsabilidad hipotecaria.

MODIFICACIONES QUE AFECTAN A LAS ESCRITURAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SOBRE ESTABLECIMIENTO MERCANTIL:

Artículo 682 de la LEC exige para utilizar el procedimiento de ejecución hipotecaria, que en la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio, el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

PROBLEMÁTICA EN NOVACIONES Y AMPLIACIONES.

Parece que no hay discusión de que la nueva ley se aplica a las novaciones y ampliaciones que se realicen tras la entrada en vigor de la normativa.

El problema que se plantea es si hay que hacer constar en las novaciones y ampliaciones las limitaciones de los intereses de demora y la causa de vencimiento de impago de un mínimo de tres cuotas, o si al ser una norma imperativa, se aplicará ex lege aunque no se diga nada.

Nuestra responsabilidad y la información al prestatario, obliga, al menos, a poner una advertencia sobre la entrada en vigor de la ley y en especial de la limitación del interés de demora y costas y de la causa de vencimiento anticipado por un mínimo de tres cuotas. Y si se modifica las causas de vencimiento anticipado o los intereses de demora, si habría que adaptarlos a la nueva ley.

“Yo, notario, realizo las advertencias relativas a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; y en especial:

Que el tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación,

Que el vencimiento en caso de falta de pago tendrá que ser por falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, y de los limites aplicables al interés de demora y a las costas exigibles.”